A) Alineamiento y Número Oficial. Demora ocho días hábiles. Una vez obtenido se inicia el trámite para conseguir el de la zonificación.
B) Cédula de Zonificación. Esta cédula, que por lo regular se tramita en otros ocho días, determinará la densidad permitida en la zona; es decir, cuántos metros cuadrados le permitirán construir, cuántos tendrá que dejar libres, cuántos pisos podrá tener y el número de cajones de estacionamiento con que deberá contar la plaza, debido a que existen zonas -conocidas como corredores comerciales y urbanos-, donde sí se permiten construir bodegas o edificios y en otras no. En este punto existen dos supuestos:
1. Si el terreno está ubicado en una zona de uso comercial, se deberá pasar al inciso c)
2. Si no está localizado en una de ellas y, por ejemplo, se encuentra en una zona habitacional aún no programada por el ayuntamiento y que, carezca de servicios, se deberá tramitar primero un cambio de uso de suelo, que suele tomarse hasta dos meses en ser determinado para poder pasar al inciso c)
C) Licencia de Uso de Suelo (LUS). En este punto, que puede demorar al menos 20 días, se tienen que presentar el proyecto arquitectónico y su memoria descriptiva, que debe resaltar el número de sanitarios, el total de m2 construidos, el número de cajones de estacionamiento y los m2 destinados para áreas verdes o jardines.
D) Factibilidad del Servicio de Agua Potable y Drenaje. Indicará en un plazo regular de 20 días si es factible que el proyecto se pueda conectar a estas redes, dependiendo del suministro de m3 de agua que se requieran para la operación de la plaza, cantidades que quedaron calculadas previamente en los planos hidráulicos y sanitarios del proyecto.
E) Permiso de Impacto Ambiental. En caso de que la construcción de la obra impacte significativamente al ambiente, el municipio determinará, en otros 20 días aproximadamente, las medidas que debes observar.
De acuerdo con el ayuntamiento de Metepec, una vez con todos los permisos y con la LUS, se puede iniciar el trámite para recibir la Licencia de Construcción, la cual te permitirá iniciar la obra. Por lo general, ésta tiene validez de un año. Por ello, en caso de que la construcción supere ése período se tendría que tramitar una prórroga, donde los precios variarán en función de los materiales y acabados empleados, así como por la zona donde esté ubicada.
Recuerda que la erogación de licencias e impuestos municipales variará según las tarifas que tengan establecidas las autoridades de tu ciudad. En opinión de la arquitecto Barrera Girón, para un proyecto como el que aquí plantearemos, los gastos por concepto de permisos y licencias alcanzarían los $30,000, refrendándose anualmente un 10%.
Mientras, el tiempo estimado en la gestión burocrática sería de cuatro a seis meses, dependiendo de su complejidad ya que, como dice Mercedes, "cuando inicias bien, terminas bien".
¡Manos a la Obra!
Con la Licencia en la mano es posible iniciar la construcción del edificio. Una vez terminado, el siguiente paso será contar con la Licencia de Funcionamiento -o declaración de apertura en el Distrito Federal-, que normalmente es gratuita y que cada locatario tendría que tramitar por su propia cuenta de acuerdo con la actividad permitida en la Licencia de Uso de Suelo. También es necesario averiguar con las autoridades municipales si el giro que tendrán los locales que vayas a rentar requiere de la presentación de un informe preventivo de impacto ambiental que vendría determinado, en una parte, por el nivel de consumo y descarga de agua adicionales. Considera, además, que la autoridad te puede exigir el uso de agua tratada para todos los consumos de la plaza comercial.
El último trámite a efectuar sería la obtención del Permiso de Publicidad, que no sólo te permitirá anunciar los locales arrendados, sino repartir los volantes de tus locatarios.
Por último, es recomendable iniciar los trámites en el mes de abril para que durante la temporada sin lluvias -de octubre a febrero- se esté construyendo. Esto da tiempo, además, para que el emprendedor se dé de alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (en el SAT) y registre a sus empleados en el Seguro Social.
Cómo emprender con una Plaza Comercial
De acuerdo con Víctor Gutiérrez Pardo, arquitecto que lleva 35 años en el ramo de la construcción y 25 años como desarrollador independiente, existen dos modelos de trabajo. El primero se conoce como administración de la obra: se va dando el dinero en partes tanto para la compra de materiales como para los salarios de los albañiles, corriendo el riesgo de que los precios varíen y la obra se alargue, incrementándose todos los costos. El otro modelo es el de "precio alzado", donde el inversionista desembolsa más rápido el dinero, "pero tendrá la garantía de que los precios de los materiales no variarán mucho, con lo que ahorra en tiempo y dinero".
El profesional añade que, en la mayoría de las ocasiones, un 30% de la inversión se destina a la mano de obra. Entre el personal se designa un oficial, quien se encarga de dirigir al resto del personal y gana entre $1,500 a $1,800 a la semana. Mientras, un ayudante recibe $900. Los pagos son semanales y las jornadas de trabajo son de ocho horas al día: de 8:00 a 13:00 hrs. y de 14:00 a 18:00 hrs., de lunes a viernes. Los sábados sólo se trabaja medio día.
Durante la construcción es recomendable comenzar a publicitar la plaza para ofrecer los locales y preparar los contratos. Muchas veces el desarrollador tiene definido por anticipado la participación de algunas empresas. Es clave contar con algunas marcas reconocidas que atraigan gente a la plaza (es lo que se conoce como tiendas ancla). Esto, a su vez, motivará a negocios más pequeños a ingresar al proyecto.
El modelo de negocios
Para este ejercicio, el proyecto considera la compra de un terreno de 50m de frente x 20m de profundidad, considerando los costos de una buena zona de la ciudad de Metepec, donde el metro cuadrado más barato ronda los $1,700, mientras que a la renta está en $300. Así, para comprar una superficie de estas medidas es preciso desembolsar $1.7 millones. Por su parte, para la construcción de 625 m2 (50 x 12.5), que abarcaría 10 locales, se gastarían otros $2.5 millones. Con esto, el presupuesto de inversión alcanza los $4.2 millones. Cada local tendrá una dimensión de 62.5 m2.
Algunos desarrolladores prefieren entregar los locales sin acabados: sólo con instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas para que sea el arrendatario quien lo equipe a su gusto y necesidades bajo su propio coste. En la mayoría de los casos, los desarrolladores aplican cuotas de mantenimiento para solventar los servicios de limpieza, jardinería, plomería, pintura, electricidad y vigilancia.
Ejercicio Financiero
El modelo de inversión maneja un escenario pesimista en el que, a pesar de que cinco meses antes empezamos a publicitar nuestra plaza y a visitar a posibles locatarios, se inauguraría con tres locales rentados a $15,000 cada uno (tomando que cada m2 estaría rentándose en $240 como un precio promedio en el mercado) y donde cada mes captaríamos a un cliente más hasta llegar -al octavo mes de apertura- a la renta total de los 10 locales (capacidad máxima instalada).
De esta forma, al iniciar operaciones la plaza comercial generará ingresos por $45,000 por concepto de alquiler, mismos que solventan desde el inicio los $15,500 que, por concepto de gastos fijos mensuales, conforman los pagos de luz (por la iluminación externa del in-mueble), los salarios de dos conserjes que harían la limpieza y los trabajos de mantenimiento más los artículos que para ello utilizarían, así como el pago mensual a una agencia que prestaría el servicio de seguridad a través de una alarma de control remoto. Cada arrendatario pagará sus propias cuentas de luz, agua, teléfonos, etcétera. De esta manera, los ingresos anuales acumulados ascenderían a $1,380,000, mientras que los gastos totales serían de $186,000. Con ello, al cierre del primer año el proyecto presentaría ganancias por $1,194,000, con una recuperación de la inversión de cuatro a cinco años. Por último, cabe señalar que cada año también se tendrían que considerar erogaciones por concepto de refrendos de permisos y licencias, así como del pago del impuesto predial.
PRESUPUESTO DE INVERSIÓN
En la siguiente tabla se pueden observar los seis rubros en los que se destinaría la inversión inicial:
Concepto
Compra del terreno de 1,000 m2 (incluye gastos de escrituración)
Honorarios del arquitecto (como profesionista y gestor)
Permisos y licencias
Mano de Obra (salarios de los albañiles)
Compra de materiales de construcción
Publicidad (anuncios, mantas colgantes, espectaculares)
Total de la Inversión:
OTRA OPCIÓN DE NEGOCIO
Las mini bodegas
U-Storage de México es una empresa de renta de mini-bodegas bajo el concepto de autoservicio: el cliente tiene su propia llave y entra en su auto hasta la bodega que renta. Estos espacios resultan ideales para almacenar menaje, muebles, archivo muerto, mobiliario de oficina, artículos de temporada, excedente de inventario, lotes de mercancía, equipo deportivo, mudanzas de casa y oficina, entre otras necesidades. U-Storage cuenta con inmuebles en sus sucursales de Lerma (carretera a Toluca), Acapulco y en la Av. Gustavo Baz, Central de Abastos, Polanco y Viaducto en el Distrito Federal. Este concepto de self-storage surge en el 2004 de la mano de inversionistas nacionales y extranjeros, siguiendo un modelo muy exitoso Norteamérica y Europa desde su nacimiento hace más de 20 años.
Atiende clientes corporativos y personas "que antes sacrificaban exhibición, puntos de venta o espacios de confort en sus hogares", comenta su director general en México, Diego Ysita Portilla. La empresa tiene más de 1,500 mini bodegas de diferentes tamaños y características, desde lockers hasta instalaciones con aire acondicionado, bodegas a pie de calle o interiores. Puedes rentar por períodos cortos y espacios pequeños desde 9 m2 por $1,200 al mes. Un locker de 2.5 m2 cuesta $300 al mes y un espacio de 54 m2 se eleva hasta los $7,000 por mes.
Ysita sostiene que el modelo de U-Storage le abre nuevas oportunidades de negocio a los emprendedores mexicanos. "El desarrollador puede invertir conjuntamente con la empresa", dice. En su opinión, quien esté pensando en construir una plaza comercial puede considerar destinar una superficie para el self-storage, "diversificando la fuente de ingresos, ya que no todo se concentrará en los locatarios".
Otra de las ventajas de las mini-bodegas es que tiene costos de construcción más bajos, los tiempos se reducen y las rentas son altas. Diego Ysita recuerda que una inversión inmobiliaria se recupera típicamente en cuatro o cinco años.
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