¿Cómo Conservar Su Casa Propia? California

Usted estará de acuerdo en que hay varias razones importantes por las cuales uno debe cuidar su casa: una casa propia le brinda a usted y a su familia seguridad, tranquilidad y comodidad; su casa es uno de sus bienes más preciados por el esfuerzo, trabajo y capital que usted le ha invertido; además, tener una vivienda propia le da la oportunidad de contar con liquidez en el momento en que usted lo desee y esto le permitirá obtener capital para otras inversiones...

Compañías Locales

DeNova Homes,Inc.
925-685-0110
333 Civic Drive
Pleasant Hill, CA
Keith Woolgar - San Diego's Century-21
(619) 306-3369
1133 Avocado Ave.
San Diego, CA
Yukiteru Hamada - Zephyr Real Estate
(415) 905-0255
318 Brannan St.
San Francisco, CA
FLAG REALTY
(714) 758-3507
631 S. Brookhurst, #215
Anaheim, CA
Peter S. Cooper Appraisals, Inc.
(559) 226-5025
1255 W. Shaw Ave, #102
Fresno, CA
Colliers International
707-863-0188
360 Campus Lane,Ste. 101
Fairfield, CA
Boyd Joslyn Reality
(530) 891-1101
1286 Manzanita Ave
Chico, CA
North Beach Properties
(415) 986-6312
1717 Powell St., Ste. 210
San Francisco, CA
Wachovia
(626) 254-1135
20 E. Foothill Blvd. Ste. #230
Glendale, CA
The Alvarado Group, Inc.
(559) 455-1700
5114 E Clinton Way Ste. 111
Fresno, CA

Guía suministrada por:

Conservar una casa implica varias responsabilidades tales como hacer los pagos hipotecarios a tiempo, evitar negocios riesgosos, pagar sus impuestos y hacer mantenimiento y mejoras. No importa en qué condiciones adquirió su vivienda, si usted le hace mantenimiento e invierte dinero y energía para mejorar su funcionamiento y apariencia, su capital se valoriza. Hacer los pagos hipotecarios a tiempo no sólo beneficia la conservación de la vivienda, sino que le abre las puertas para futuras inversiones. Si usted tiene una hoja de vida impecable en el cumplimiento de sus pagos puede acceder con facilidad a créditos e inversiones.

Si usted cree que puede disminuir el valor de los pagos hipotecarios y está pensando en hacer una refinanciación, infórmese primero sobre cuáles son los beneficios y los riesgos. Lea la sección acerca de la refinanciación y recuerde que para contar con la posibilidad de un buen negocio al refinanciar o vender su casa, usted debe mantener su vivienda en buenas condiciones, verificar que todo esté funcionando bien y hacer lo posible para que sea muy acogedora.

Ejecución hipotecaria

No hacer los pagos hipotecarios o atrasarse en varios pagos puede tener como consecuencia que el prestamista comience una ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso legal mediante el cual un prestatario puede perder los derechos sobre la propiedad que compró o que comprometió como garantía de un préstamo. Aunque el proceso de ejecución hipotecaria varía de acuerdo al estado donde se vive, normalmente implica la venta forzosa de la propiedad en una subasta pública, donde el prestamista reclama el dinero que se le adeuda.
En Los Estados Unidos se conocen dos tipos de ejecución hipotecaria:
Ejecución hipotecaria a través de una venta judicial: Cuando la propiedad hipotecada se vende bajo la supervisión de la corte, donde las ganancias de la venta se utilizan para pagar el préstamo hipotecario. Este caso ocurre cuando una escritura de fideicomiso o una escritura hipotecaria no tienen una cláusula de poder de venta, razón por la que el prestamista se ve obligado a llevar al prestatario a la corte.
Ejecución hipotecaria a través de un poder de venta: Se trata de la venta de la propiedad por parte del poseedor de los derechos hipotecarios, sin la supervisión de una corte.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria aparecerá en el historial crediticio del prestatario y puede afectar negativamente sus posibilidades para obtener crédito. Es importante que usted haga todo lo que esté a su alcance para que no pierda su propiedad ni sus posibilidades de obtener crédito. Las siguientes son algunas recomendaciones útiles:
• Ahorre para situaciones imprevistas: Es importante que usted cuente con algunos ahorros en caso de que enfrente una situación inesperada como la pérdida de su empleo, divorcio, separación, una enfermedad grave o la muerte de un ser querido, así usted podrá seguir cumpliendo con los pagos hipotecarios.
• Comuníquese con el prestamista: Si usted se da cuenta de que no puede pagar las cuotas de la hipoteca, llame inmediatamente a la compañía hipotecaria, discuta las opciones de pago, proponga prórrogas o fechas de pagos extra, haga los arreglos necesarios para no perder su casa.
• Permanezca en su casa: Normalmente usted debe vivir en su casa hipotecada para que pueda ser elegible para recibir ayuda. Contacte a su prestamista, estudie sus circunstancias y las opciones disponibles para su caso particular.
• Busque asesoría y coopere con su asesor o prestamista: Normalmente los prestamistas quieren ayudar a los prestatarios para que conserven sus casas porque una ejecución hipotecaria es costosa para ellos, para los aseguradores y para los inversionistas y porque el HUD y otras organizaciones como Freddie Mac y Fannie Mae exigen a los prestamistas que trabajen para ayudar a los prestatarios a conservar sus casas y a enfrentar sus problemas financieros. Si usted no se siente cómodo hablando con su prestamista póngase en contacto con una agencia de consejería de vivienda, la mayoría de los asesores de la Administración Federal de Vivienda (FHA) pueden ayudarle gratuitamente o a un costo muy bajo. El asesor le ayudará a revisar sus opciones, hablará con su prestamista para elaborar un plan de pago o le dará información acerca de dónde puede encontrar ayuda financiera, legal, médica, entre otras.
• Tenga cuidado con el fraude: la información es su mejor defensa contra los créditos predatorios o fraudulentos y contra la eliminación del capital sobre su propiedad. Existen personas que le dirán que pueden encargarse de pagar la deuda o vender la casa si usted firma la escritura y se muda a otro lugar. Generalmente lo que sucede es que usted se queda con la deuda y pierde la vivienda. Evite a quienes lo buscan para decirle que van a solucionar todos sus problemas financieros. Evite también los préstamos con garantía hipotecaria que excedan su capacidad de pago mensual; al firmar los documentos de un préstamo hipotecario revise que no haya espacios en blanco que se puedan llenar después que usted firme. Firme los documentos cuando esté completamente seguro de que entendió todas los compromisos que está adquiriendo, si es necesario consulte un abogado. Tenga en un lugar seguro y accesible los documentos, recibos de pago y demás documentos para verificar la puntualidad de sus pagos y el cumplimiento del contrato.
• Actúe inmediatamente: si usted no hace nada, perderá su casa y arruinará su historial crediticio.

¿Tiene dificultades para hacer sus pagos hipotecarios?

Haga todo lo posible para ponerse al día con su hipoteca, pero si sus problemas financieros no le permiten hacer los pagos, explore sus posibilidades con la ayuda de un asesor calificado y confiable. Las siguientes son algunas alternativas que podrían ayudarle a ponerse al día en sus pagos.
1) Si sus problemas financieros son temporales
a) Solicite un aplazamiento, es decir, usted puede dejar de pagar durante un tiempo, demostrando con documentos que en un plazo definido usted recibirá un dinero que le permitirá cancelar el total de las cuotas atrasadas.
b) Recurra a un plan de pago que es un acuerdo para hacer los pagos mensuales regulares y pagar al mismo tiempo, una parte de de los pagos atrasados, hasta que usted se ponga al día. También puede pedir que las cuotas atrasadas se sumen a la deuda total, esto implica un plazo más largo de pago y asumir los intereses de este plazo, pero no perderá su casa.
2) Si sus problemas financieros son a largo plazo
a) Modifique su hipoteca: Su prestamista puede cambiar los términos de su préstamo inicial para hacer que los pagos sean más asequibles. Su préstamo puede cambiar de manera permanente de una o más de las siguientes maneras:
- Incluir los pagos atrasados en el saldo del préstamo
- Cambiando la tasa de interés, incluyendo el cambio de una tasa ajustable a una tasa fija
- Extendiendo el número de años para pagar el préstamo
b) Solicite una reclamación parcial: Si su hipoteca está asegurada, su prestamista puede ayudarle a conseguir un préstamo único libre de interés otorgado por su asegurador hipotecario para que usted se ponga al día en sus pagos. El pago de este préstamo puede hacerse varios años después de la solicitud. Por ejemplo, usted puede calificar para una reclamación parcial ante la FHA si los pagos están en mora entre 4 y 12 meses y si usted puede comenzar nuevamente a hacer el pago total de una hipoteca. Cuando su prestamista presenta una reclamación parcial, el HUD pagará a su prestamista la cantidad necesaria para ponerse al día con su hipoteca, usted debe firmar un pagaré y habrá un derecho de embargo sobre su casa hasta que haya pagado el valor total del pagaré. El pagaré estará libre de intereses y se vence cuando usted pague la primera hipoteca o cuando venda la propiedad.

3) Si definitivamente no puede quedarse con la vivienda:

a) Venta: Si usted ya no puede pagar su casa, normalmente, su prestamista le dará un periodo de tiempo específico para vender la casa y pagar el total de la deuda. En este caso, los prestamistas esperan que usted use los servicios de un profesional de los bienes raíces que pueda comercializar su casa rápidamente.

b) Venta antes de la ejecución hipotecaria o pago rápido: Si usted no puede vender la propiedad por la cantidad de dinero adeudada, su prestamista podría aceptar una cantidad menor a la deuda. Usted puede encontrar ayuda financiera para pagar a las otras personas que tienen derecho de embargo sobre su propiedad y para gastos relacionados con su mudanza.

c) Otra persona asume el préstamo hipotecario: Es posible que un comprador calificado pueda hacerse cargo de su hipoteca, incluso si los documentos del préstamo original declaran que un tercero no puede asumir la hipoteca.

d) Escritura que impide la ejecución hipotecaria: Como último recurso usted “devuelve” la propiedad y se le perdona la deuda. Este procedimiento tiene la ventaja de no deteriorar su crédito, pero tiene otras limitaciones porque no puede llevarla a cabo si tiene otras deudas cuya garantía sea su propiedad, tales como una segunda hipoteca o derechos de embargo por impuestos estatales o del Servicio de Impuestos Internos (IRS).

Encontrar un agente de bienes raíces que le ayude a vender su casa:

Si necesita vender su casa, usted puede buscar un agente confiable entre sus amigos o conocidos o puede contactar a un agente de bienes raíces que sea miembro de la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces (NAR), también llamados Realtors®. También puede contactar a los agentes de bienes raíces de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de los Bienes Raíces (NAHREP). Vea nuestra sección Profesionales que intervienen en la venta de una vivienda.

Trabaje con un agente que tenga experiencia: Los mercados de los bienes raíces son dinámicos y ofrecen muchas posibilidades a nuevos profesionales. Usted siempre tendrá muchas opciones disponibles, pero cuando se trata de bienes raíces estamos hablando de transacciones muy importantes, por eso confíe su negocio a alguien que tenga por lo menos dos años de experiencia, durante ese tiempo una persona puede, por lo menos, familiarizarse con los conceptos, las dificultades y los procedimientos básicos de las transacciones inmobiliarias.

Busque alguien que trabaje tiempo completo: En la industria de los bienes raíces hay un buen número de vendedores de vivienda que trabajan medio tiempo o que trabajan en las ventas para tener algo que hacer, algunos trabajan por temporadas, otros tienen otro empleo y en algunos casos no necesitan trabajar de tiempo completo. Si un agente no trabaja en el área de los bienes raíces un buen número de horas diarias, no podrá estar al tanto de todos los cambio en las leyes, los recursos de marketing y los procedimientos del mercado inmobiliario de hoy.

Tenga en cuenta la educación que ha recibido el agente: Tener una licencia como agente de bienes raíces no siempre es garantía de buen servicio y competencia. Sólo el 15%-20% de los agentes se han graduado del Graduate REALTORS® Institute (GRI), administrado por la Asociación Nacional de REALTORS®, pero desafortunadamente, no es difícil encontrar un GRI porque muchas personas imprimen el título detrás de sus nombres, en su publicidad y en sus tarjetas de presentación. Tenga cuidado y asegúrese de que su colaborador haya dedicado un buen número de horas a aprender los fundamentos y los matices de los bienes raíces.

Haga entrevistas: Antes de elegir un agente, entreviste personalmente a algunos de ellos. Primero haga una búsqueda general con sus amigos y familiares, luego busque en la Internet, en revistas inmobiliarias y en los periódicos locales para ver la publicidad de las compañías que trabajan en su área. Llame y consulte sobre varios de ellos y luego entreviste a aquellos que le parecen más idóneos. Durante la conversación que sostenga con ellos o ellas usted podrá darse cuenta de si se siente cómodo(a) al trabajar, si saben escuchar sus necesidades y podrá sopesar las propuestas que cada uno tiene para satisfacer sus necesidades.

¡Esté alerta! Puede perder el capital sobre su propiedad

Si usted decide tomar un préstamo respaldado por el capital acumulado sobre su vivienda, puede poner en riesgo sus derechos de propiedad. Algunos prestamistas se aprovechan de sus necesidades y sin tener en cuenta cuáles son sus condiciones reales para asumir un préstamo, comprometen su vivienda. Los adultos mayores, quienes pertenecen a minorías y quienes perciben bajos ingresos o que tienen poco crédito, deben cuidarse de los prestamistas abusivos.

La eliminación del capital sobre la propiedad (equity stripping), la refinanciación reiterada (loan flipping) y ocultar los términos, sobrecargos o cargos extras de un préstamo, son prácticas abusivas de algunos prestamistas que tienen el objetivo de quedarse con su vivienda.
Despojo del capital acumulado: El prestamista o agente de préstamos lo impulsa a inflar sus ingresos en su formulario de solicitud para poder obtener la aprobación del préstamo. A estas personas no les interesa su capacidad de pago, sino que esperarán el momento en que usted incumpla con el pago de sus cuotas mensuales para realizar la ejecución hipotecaria, desalojarlo de su vivienda y apoderarse del capital que usted ha acumulado con sus pagos hipotecarios.
Refinanciación: Si usted no ha cumplido con los pagos de la hipoteca, está a punto de perder su vivienda y un prestamista le propone refinanciar su crédito y al mismo tiempo bajar los pagos mensuales, debe tener mucho cuidado con los términos del préstamo porque es posible que esos “pagos mensuales bajos” sólo cubran el valor de los intereses, es decir, que se trate de una hipoteca de sólo interés y que al final del tiempo estipulado usted tenga que asumir el valor total del capital, de tal manera que si usted no puede pagar el préstamo, perderá su casa.
Si usted está pagando su casa y necesita dinero extra, un prestamista le ofrecerá refinanciar, con el pretexto de obtener rentabilidad a partir de su inversión. Después de unos pagos mensuales puntuales el prestamista le puede ofrecer refinanciar nuevamente, para que usted solvente otros gastos; así, usted reitera la refinanciación por tercera y hasta por una cuarta vez. Lo que el prestamista no le informa es que cada vez que usted refinancia, en los casos de préstamos con multas por pagos anticipados, usted debe pagar la multa, de modo que se incrementan los puntos, es posible que tenga que asumir una tasa de interés más alta y cuotas que están fuera del alcance de su bolsillo.
Dónde buscar asesoría

Si usted está pagando su casa y necesita dinero en efectivo, antes de firmar cualquier documento que comprometa sus bienes consulte las disposiciones de La Comisión Federal de Comercio (FTC), esta institución protege al consumidor de los fraudes y otras prácticas desleales que despojan al consumidor de sus bienes. La FTC provee información útil para que el consumidor pueda identificar, detener y evitar estas prácticas. Usted puede presentar su queja o solicitar información gratuita sobre los derechos del consumidor visitando la página www.ftc.gov/espanol o puede llamar sin cargo alguno al número 1-877-FTC-HELP (1-877-382-4357); TTY: 1-866-653-4261.

Su queja se registra en la base de datos llamada Centinela del Consumidor. También puede consultar La Ley Federal contra los Préstamos predatorios HOEPA, ley para la protección de la propiedad y el capital sobre la vivienda. La sección 32 de esta ley establece los requerimientos para los préstamos y los topes de las cuotas y tasas de interés. Esta sección se conoce como “Sección 32 hipoteca”. La sección 32 de HOEPA explica cuáles préstamos cubre esta ley, cuáles son los documentos legales, cuáles están prohibidos y qué acciones se pueden emprender contra los prestamistas fraudulentos.

Sus derechos como deudor hipotecario

El prestamista debe entregarle por escrito una relación de las condiciones del préstamo, las tasas de interés que se le aplicarán y si el préstamo es de tasa variable, el tope del porcentaje que usted tendrá que pagar. También debe quedar claro, por escrito, bajo qué circunstancias el prestamista inicia la ejecución hipotecaria, cuáles son los plazos y negociaciones que el prestamista ofrece en caso de que usted se atrase con los pagos. Todo esto se hace para evitar que usted pierda su vivienda por desconocimiento o falta de claridad en los términos de la negociación.

El prestamista debe aclarar la tasa de porcentaje anual APR, las cuotas mensuales, incluyendo todos los porcentajes de inflación, a fin de que usted tenga claro cuál es el monto real que debe pagar mensualmente. Usted debe recibir estos documentos por lo menos tres días hábiles antes de firmar. Esté alerta cuando le ofrecen pagos mensuales muy bajos, haga los cálculos necesarios, pues generalmente estos pagos bajos son un gancho, pero al final del pago total del crédito usted se dará cuenta de que la deuda total se incrementó por encima de los niveles permitidos por la ley.

Si usted se involucra en un préstamo que no cumple con los requerimientos legales, usted puede demandar al prestamista, recibir la indemnización por los daños causados, incluyendo los gastos de abogado e incluso si usted está inhabilitado, la ley lo protege de tal manera que usted tiene un tiempo libre de pagos en caso de violación de los topes de intereses y pagos establecidos legalmente.

Para obtener mayor información inmobiliaria visita VivaReal.us - Su Casa Online
http://www.vivareal.us/
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