¿Está pensando en invertir en bienes raíces en los Estados Unidos y no sabe por dónde comenzar? Los artículos que aparecen a continuación se escribieron con el propósito de orientar a las personas y representantes de corporaciones extranjeras que desean comprar e invertir en bienes raíces comerciales, residenciales o vacacionales en algún lugar de los Estados Unidos. Encontrará información útil sobre la solidez del mercado inmobiliario de los Estados Unidos, los documentos que necesita, los aspectos que debe tener en cuenta y el proceso general de compra de una propiedad...
Inversión extranjera en los bienes raíces de los Estados Unidos
El mercado inmobiliario de los Estados Unidos sigue siendo una de las inversiones preferidas de los extranjeros. Según la Asociación de Inversionistas de bienes raíces extranjeros (AFIRE), los inversionistas sienten confianza al invertir en ciudades como Nueva York, Washington D.C., Boston, San Francisco y Los Ángeles. En los últimos años ha habido un aumento de la inversión extranjera tanto en bienes raíces comerciales como residenciales. Los países que más invierten en bienes raíces son Australia, Canadá, Alemania y el Medio Oriente y según un estudio realizado a finales del año 2007 por esta misma organización, normalmente los motivos para invertir en los Estados Unidos se relacionan con la confianza en el mercado, las posibilidades de invertir en urbanizaciones y proyectos con valores agregados y lo atractivo que aún sigue siendo el negocio de los bienes raíces, a pesar de la crisis por la que atraviesa y a pesar de la gran acogida y el crecimiento económico que en este momento presentan los mercados asiáticos.
Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces la inversión directa de los extranjeros en los bienes raíces de Estados Unidos aumentó considerablemente durante los últimos 5 años, desde $38 mil millones en 1997 hasta $42 mil millones en el 2001. Este aumento se debió a una variedad de factores entre los que se destacan la globalización de la industria de los bienes raíces y la afluencia de inversión extranjera causada por las condiciones económicas favorables en los Estados Unidos. Los bienes raíces siguen siendo atractivos para los inversionistas extranjeros porque son una buena protección contra la inflación, es decir que con el tiempo, el valor de una propiedad tiende a aumentar por encima de la tasa de inflación y normalmente son una inversión bastante rentable.
Razones para invertir en los Estados Unidos
• Según la Asociación Nacional de los Bienes Raíces (NAR), la inversión extranjera en bienes raíces hasta el año 2006 había aumentado un 8.5% en comparación con las cifras del año 2004, es decir, un aumento de $1.87 trillones. Según este mismo estudio, muchos extranjeros, especialmente de Europa y Japón, ahora buscan propiedades vacacionales y de inversión en los Estados Unidos.
• El mercado financiero de los Estados Unidos les permite a los inversionistas extranjeros comprar propiedades sin muchas restricciones. Además, muchas compañías pueden invertir en los Estados Unidos, de modo que pueden evitar las restricciones relacionadas con tarifas que se aplican a los productos y servicios en sus propios países.
• Según la Asociación de inversionistas extranjeros, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos es el más estable y más grande del mundo debido a la gran valorización del capital. Además, otra cualidad muy atractiva es el bajo riesgo financiero que asumen los inversionistas.
• La población es otro factor importante, durante las últimas décadas, la población ha aumentado principalmente debido a la cantidad de inmigrantes que llegan al territorio Americano. Según estadísticas de la NAR, durante la última década del siglo XX, la población de personas extranjeras en los Estados Unidos aumentó aproximadamente 16 millones de personas. Más y más extranjeros llegan cada año, creando así una demanda de viviendas y otras propiedades.
• Aunque en el 2007 el mercado inmobiliario ha dado muestras de una desaceleración, la solidez de las monedas extranjeras como el euro y la libra esterlina hace que este sea un buen momento para comprar propiedades a precios razonables.
• Estados Unidos tiene un clima que varía a lo largo del año, desde helados inviernos en el norte hasta los cálidos días de verano en el sur. Hay un clima para todos los gustos.
• Un bajo costo de vida con una amplia gama de posibilidades.
• Fácil acceso mediante vuelos directos desde muchos aeropuertos internacionales
• Una industria turística que aloja a más de 40 millones de visitantes cada año, lo cual incentiva el mercado de renta de propiedades
• La migración interna desde el norte hacia el sur estimula el mercado de renta de propiedades por largos periodos de tiempo en regiones como La Florida y Las Vegas
• El proceso de compra es relativamente fácil y bastante transparente, esto permite que los compradores inviertan con confianza
• Gran variedad de opciones para obtener un préstamo hipotecario sin mayores complicaciones
• Algunas regiones sin mayor desarrollo ofrecen mercados potenciales
• La gran variedad de construcciones le ofrece a los inversionistas un gran inventario de propiedades, desde viviendas unifamiliares y condominios hasta viviendas multifamiliares y hoteles.
• Un envidiable estilo de vida con una gran variedad de opciones que se ajustan a todas sus necesidades, incluyendo la posibilidad de practicar deportes y actividades al aire libre
• Ciudades cosmopolitas, gran mezcla de culturas y tolerancia general con respecto a las prácticas religiosas y las diferentes comunidades
Opciones para invertir en bienes raíces
En los Estados Unidos hay muy pocas restricciones para que los extranjeros compren propiedades, incluso en Oklahoma, donde hay más restricciones, a los extranjeros de les permite comprar condominios. Las casas de reventa en lugares atractivos o las inversiones en propiedades de renta siguen siendo rentables a largo plazo, especialmente en mercados como Orlando, Chicago y Nueva York donde los compradores pueden obtener excelentes ganancias.
Listado de propiedades en las que usted puede invertir:
• Condominios y resorts lujosos
• Apartamentos residenciales
• Apartamentos con vistas panorámicas acuáticas
• Apartamentos frente a una playa
• Viviendas en comunidades cerradas
• Viviendas multifamiliares
• Ranchos y viviendas en comunidades rurales
• Propiedades comerciales/oficinas/centros comerciales/propiedades industriales
• Terrenos de inversión y/o para construcción
¿Los extranjeros pueden comprar propiedades en los Estados Unidos?
Los extranjeros pueden comprar una vivienda o cualquier otra propiedad raíz en los Estados Unidos. Normalmente se necesitan cartas de referencia del país de origen (pueden ser de una entidad bancaria que demuestre la estabilidad financiera de la persona), cuenta bancaria en Los Estados Unidos con suficientes reservas, un contador local que certifique la actividad del cliente y cómo genera sus ingresos y un pago inicial que generalmente es del 20 % y 30 % para áreas residenciales y del 40% para áreas comerciales.
Los extranjeros que residen en el país de manera legal disfrutan de la mayoría de los beneficios que tienen los ciudadanos estadounidenses a la hora de financiar y comprar una propiedad. Los ciudadanos extranjeros que no tienen estatus legal como residentes en el país, también pueden comprar propiedades si cumplen con ciertos requisitos exigidos por los prestamistas hipotecarios. A continuación encontrará información para cada caso:
1) Usted es extranjero, no vive ni tiene el estatus legal para residir en los Estados Unidos
Las leyes recientes ofrecen a los extranjeros, residentes no permanentes, muchas de las oportunidades de compra y financiación de vivienda con las que cuentan la mayoría de los ciudadanos estadounidenses. No tiene que preocuparse por informes de crédito o de empleo o por dificultades con el idioma, porque los prestamistas más importantes en los Estados Unidos se valen de agencias que emiten informes crediticios con las que tienen acuerdos recíprocos y utilizando una tabla de conversión, pueden hacer un seguimiento de sus ingresos y sus bienes.
Si usted va a utilizar servicios financieros de los prestamistas estadounidenses, es probable que necesite hacer un pago inicial del 20 o el 25 por ciento del total del precio de compra, el cual es un pago un poco más alto del que pagan los estadounidenses. En términos generales, el proceso de compra de una vivienda en los Estados Unidos es relativamente más sencillo y menos burocrático de lo que sería en la mayoría de los países para un extranjero.
Hay cientos de sitios Web donde es posible hacer recorridos y buscar propiedades en venta en Estados Unidos desde la comunidad de su casa en su país de origen o desde el país donde usted trabaja. No obstante, usted necesita tener un representante calificado, es importante que busque un agente de bienes raíces que tenga experiencia en ventas y que coordine todos los detalles del proceso de compra. Es probable que también necesite los servicios de un abogado inmobiliario para que le ayude con posibles obstáculos, asuntos fiscales y otros asuntos legales; por ejemplo, aunque usted no sea residente, usted tendrá que pagar los impuestos inmobiliarios de los Estados Unidos, además, usted necesita su número de identificación tributaria individual o un número de seguridad social estadounidense porque sin ellos, al vender la propiedad, podrían retenerle hasta un 10% por asuntos fiscales. Para más información sobre normas que aplican para los propietarios extranjeros de bienes raíces en los Estados Unidos, visite el sitio Web en español del Servicio de Impuestos Internos. http://www.irs.gov/espanol/index.html.
2) Usted es extranjero y tiene el status legal para residir en los Estados Unidos
Usted puede comprar una propiedad en los Estados Unidos sin mayores inconvenientes. Todo lo que necesita es el dinero o la financiación para comprar y pruebas de su estatus legal para residir en este país. Consulte con un prestamista de confianza y con un agente de bienes raíces quienes pueden orientarle acerca del papeleo y el proceso a seguir. Usted también puede necesitar la asesoría de un abogado con experiencia en transacciones inmobiliarias y de algunos otros profesionales, tales como inspectores y valuadores de propiedades y una compañía de títulos que se encargue de corroborar que el título de la propiedad esté libre de reclamaciones. A continuación encontrará una serie de puntos clave que tal vez desee considerar antes de comprar una propiedad:
Determine una estrategia para buscar una propiedad
- Pregúntese por qué desea comprar una vivienda o una propiedad comercial, desea dejar de pagar renta, construir o acumular capital
- Identifique lo que necesita y sepárelo de aquello que desea
- Tenga en cuenta la ubicación de la propiedad, el sector, la comunidad, el vecindario, el estilo y el tamaño de la vivienda o propiedad.
Determine un plan de inversión y sostenimiento del negocio
- Cuál es el precio que puede pagar por una propiedad
- Los prestamistas tienen una regla general respecto al compromiso hipotecario: no más del 28% de su ingreso mensual para cubrir el total de los costos de vivienda mensuales o no más del 36% de su ingreso mensual para el pago de sus deudas nuevas, incluyendo el capital sobre la propiedad, el interés, los impuestos sobre la propiedad y los seguros (PITI) y otras deudas existentes.
- Calcule cuánto dinero en efectivo puede destinar para el pago inicial, que generalmente oscila entre el 10 y el 30 por ciento del precio de compra. No olvide que siempre es bueno averiguar por el préstamo y obtener una pre-aprobación antes de buscar la propiedad.
- Calcule los beneficios por ahorros fiscales posibles bajo ciertas circunstancias
- Estudie y elija el tipo de préstamo hipotecario: préstamo de tasa fija, de tasa ajustable (ARM), préstamo asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o préstamo para veteranos.
Comience a buscar la vivienda o propiedad
Consulte a un agente de bienes raíces con experiencia en la zona donde va a comprar, él o ella le ayudarán con un plan de búsqueda de vivienda. Una fuente importante de información es el Servicio de Listados Múltiple (MLS).
- Visite el sector de su interés, haga una inspección al vecindario, consiga información sobre escuelas, hospitales, centros comerciales, bibliotecas, zonas de recreación y todos aquellos servicios que necesite.
- No evalúe una casa sólo por el diseño, revise los cimientos, los sistemas de plomería, calefacción, aire acondicionado y haga que un profesional realice una inspección.
Presente una oferta bien pensada
- Con la ayuda de su agente de bienes raíces, elabore una oferta por escrito.
- El contrato debe especificar las partes participantes (vendedor y comprador), la dirección de la propiedad y una descripción legal, el precoz, el depósito de arras, los términos de la financiación, plazos y lugar del cierre, todas las contingencias que deben satisfacerse antes del cierre de la transacción, su firma y la del vendedor.
- Prepárese para negociar para lograr el precio que usted puede pagar. La experiencia de su agente de bienes raíces puede resultar muy útil.
Durante el cierre
- Usted y su agente se reúnen con el vendedor y su agente. Revisan que se hayan cumplido los acuerdos de la promesa de venta, se firman los documentos necesarios, revisan los costos de cierre (costos del préstamo, la investigación del título, transferencias por impuestos atrasados o pagos adelantados, tarifas de registro ante el notario, inspecciones, tarifa del valuador, entre otros).
- Usted debe proporcionar prueba de su póliza de seguro como propietario, si es necesario, seguro contra inundaciones, un cheque certificado por el saldo de su pago inicial y el valor de sus costos de cierre. ¡Finalmente, usted recibe las llaves de su nueva casa!
3) Usted es extranjero y no tiene el estatus legal para residir en el país
En los Estados Unidos residen muchas personas que tienen un empleo, hace varios años pagan impuestos a través de una tarjeta que los identifica como contribuyentes (taxpayer ID/ITIN), tienen un seguro médico, están realizando el papeleo necesario para obtener su estatus como residentes legales, pero como su estatus aún está pendiente, no son ciudadanos estadounidenses. Es probable que usted sea una de estas personas y está pensando en si debe o no comprar una vivienda y en caso de comprarla, pensará en las complicaciones legales que podría enfrentar.
En este caso, le recomendamos ponerse en contacto con un prestamista hipotecario y preguntar por los requisitos. Normalmente, le pedirán una copia de su green card y una prueba de que usted ha hecho una solicitud de residencia permanente. Asegúrese de consultar a prestamistas con buenas referencias, algunos sólo quieren quedarse con su dinero. Los bancos y prestamistas se preocupan más por el riesgo crediticio que por las restricciones legales implicadas en la compra de una propiedad.
Con los requisitos necesarios usted puede comprar una vivienda sin mayores inconvenientes. Sin embargo, usted querrá considerar qué haría en caso de que se le niegue su estadía en los Estados Unidos y tenga que abandonar el país en un corto periodo de tiempo. Normalmente, usted tendrá tiempo para vender a un buen precio. Pero puede suceder que tenga que vender rápidamente y esto, por supuesto, afectará el precio, también es posible que tenga que manejar la transacción desde su país de origen, lo que significa que el gobierno hará algunas retenciones fiscales.
En términos generales, cualquier persona que tenga el dinero, puede comprar una vivienda en los Estados Unidos o en muchos otros lugares del mundo. Se sabe que la Ley Patriótica de los Estados Unidos exige a los prestamistas que confronten los nombres de los posibles compradores de vivienda con una lista de nombres de posibles terroristas, pero eso no tendrá ningún efecto en su transacción. Al parecer, hasta el momento, en Estados Unidos no es ilegal originar préstamos hipotecarios a residentes inmigrantes. No se exige a los prestamistas hipotecarios determinar el estatus de inmigración a prestatarios que poseen documentación válida para la aprobación de un préstamo.
¿Es inestable el mercado de vivienda en los Estados Unidos?
Según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces, un 25% de los agentes de los bienes raíces de toda la nación informó un incremento en la compra de vivienda por parte de extranjeros e inversionistas internacionales desde abril del 2006 hasta abril del 2007. Los principales países cuyos residentes compran vivienda en los Estados Unidos, en orden, son México, Reino Unido, Canadá, India y China.
Casi la mitad de los compradores internacionales, un 47% compran propiedades vacacionales, el 22 % compra propiedades de inversión y cerca de un tercio compra por ambas razones. Las estadísticas muestran una tendencia hacia la compra de condominios y apartamentos, además, se concentran en los mercados principales, tales como Nueva York, Los Angeles y San Francisco.
En realidad, la caída del dólar en este momento favorece a quienes quieren invertir en propiedades en los Estados Unidos. Por ejemplo, un condominio en San Francisco, que antes podía costarle a un canadiense aproximadamente 1,3 millones, ahora puede adquirirlo por 775 mil. Históricamente, el mercado de las propiedades es rentable a largo plazo y el hecho que en este momento los propietarios que tienen hipotecas en proceso de ejecución enfrenten dificultades, no significa que el mercado inmobiliario de los Estados Unidos no pueda recuperarse o conservar su estabilidad tradicional, muchos profesionales en el tema opinan que se trata simplemente de una etapa más del ciclo del mercado de vivienda y que mientras la situación es difícil para el mercado interno, la inversión extranjera es un factor positivo en medio de la crisis.
Cada vez hay más y más compañías de corretaje y de bienes raíces interesadas en reunir y capacitar agentes de bienes raíces que hablen diferentes idiomas y conozcan la cultura de pueblos tales como el francés, hebreo, coreano, español, ruso, cantonés y mandarín, de modo que puedan cubrir las necesidades de la población de inmigrantes que planea comprar una vivienda u otras propiedades. Además, el proceso de globalización de las corporaciones ha hecho posible que muchas firmas y compañías inviertan en propiedades y negocios. Todo esto es un indicio de que la demanda de viviendas y propiedades sigue aumentando y que las propiedades también seguirán aumentando de precio, beneficiando así a los inversionistas.
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