Los Estados Unidos ofrecen la mayor variedad de oportunidades inmobiliarias en el mundo. Cualquiera que sea su presupuesto, su necesidad o su deseo, usted puede encontrar una casa apropiada. Además, para todos los pasos del proceso de compra existen profesionales, programas y organizaciones que lo guiarán para alcanzar sus metas...
Comprar una casa puede ser abrumador para alguien que no está familiarizado con los términos y las transacciones de bienes raíces, pero hoy en día comprar una casa es más fácil. El comprador necesitará buena energía y estar dispuesto a aprender mientras hace este emocionante recorrido. Hay que hacer varias tareas, analizar cuáles son sus necesidades y deseos y revisar el estado de sus finanzas es sólo el comienzo. Tendrá que buscar la casa que quiere al precio que puede pagar; si lo requiere, conseguir un préstamo hipotecario; vigilar que se realicen las inspecciones a la propiedad; pensar en la forma en que va a negociar el precio; contratar un agente de bienes raíces; organizar la mudanza; entre varias otras cosas. El proceso de compra toma cierto tiempo y en ocasiones es exigente, pero si usted tiene la información y la asesoría adecuadas, su transacción será un éxito. Disfrute y aprenda durante el proceso, haga de la compra de su vivienda una experiencia satisfactoria.
Buscar la casa correcta
Encontrar una casa que se ajuste a sus necesidades, expectativas y posibilidades económicas puede tomar tiempo. Es emocionante pensar en la que será su próxima casa y seguramente querrá salir a buscarla cuanto antes, pero si usted no tiene claro cómo va a lograr sus metas, puede perder tiempo y dinero. Antes de ir a ver las casas en venta y entusiasmarse con algunas de ellas, es importante considerar los siguientes aspectos:
- La compañía que va a financiar su vivienda
- El presupuesto al que va a ajustarse
- La pre-aprobación del préstamo hipotecario
- El tipo de vivienda que va a comprar
- La ubicación de la vivienda
- El proceso hipotecario y de la transacción de compra de propiedades
- Representante de compra/Agente de bienes raíces
Una vez decida el tipo de vivienda que desea comprar y organice sus finanzas, buscar una casa será más fácil porque usted habrá restringido la búsqueda. Puede comenzar preguntando a sus amigos o a su familia, revisando los clasificados de los diarios, visitando sitios en la Internet o contratando a un agente de bienes raíces para que le ayude. Un buen agente de bienes raíces no ejercerá presión para que usted compre una casa en particular, más bien le ayudará para que aproveche los inventarios de casas en venta del mercado local.
Puede hacer una lista de los vecindarios en los cuales le gustaría vivir o invertir su dinero y concretar citas para realizar una visita inicial a las casas que cumplan con sus requisitos de espacio, sus posibilidades económicas y que sean de su agrado. Si es posible, trate de conocer las propiedades en horas del día, así podrá observar los detalles y vaya en un horario que le permita recorrer la casa sin afán. Los fines de semana son muy apropiados para efectuar estas visitas. Puede tomar fotografías de las diferentes propiedades que visite para compararlas después o pedirle a un amigo que le acompañe a las que más le hayan gustado para tener una segunda opinión.
Aspectos que se deben considerar al elegir una casa
La elección de una casa no puede hacerse a la ligera ni basándose simplemente en lo bonita que ésta puede parecer. Ante todo debe ser práctica para usted, debe suplir sus necesidades, llenar sus expectativas y ajustarse a su presupuesto. Tenga en cuenta los aspectos que determinarán el éxito de su inversión, por ejemplo;
En cuanto a la casa, pregúntese:
• ¿El valor es adecuado? Antes de comprar solicite la valuación de la propiedad por parte de un valuador profesional (appraiser). Este profesional determinará el valor del inmueble, y por lo tanto, si el precio que le piden es o no justo.
• ¿Puedo pagar el valor total o la hipoteca? Si compra una casa por la que debe hacer un pago hipotecario muy alto, corre el riesgo de que en algún momento no pueda hacer los pagos. En estos casos, lo más indicado es ser realista con sus posibilidades económicas y su capacidad de endeudamiento. Recuerde que siempre hay una propiedad que se ajusta a su presupuesto.
• ¿Tiene las habitaciones, baños, áreas sociales o parqueaderos que necesita? Tenga en cuenta el número de personas que van a vivir con usted, si va a adquirir un nuevo automóvil o si usted necesita un espacio para trabajar en casa.
• ¿Se encuentra en buen estado? Haciendo un recorrido puede darse cuenta del estado de la pintura, los techos, los pisos, las alfombras, las puertas y el mobiliario; pero revise también el estado de las instalaciones eléctricas, la plomería e incluso la estructura de la casa. Contrate un experto para que haga una inspección profesional de la propiedad.
• ¿Permite la movilidad? Asegúrese de que las escaleras, los corredores y en general todos los espacios de la casa le permitan moverse sin dificultad. Si tiene niños o si va a vivir con personas con algún tipo de discapacidad, es muy importante que sea cómodo ir de un lado a otro.
• ¿Tiene suficiente ventilación e iluminación? Una mala ventilación e iluminación pueden contribuir con problemas como la humedad de la casa o un gasto adicional de energía, incluso, pueden afectar su salud.
• ¿Realmente me gusta el diseño de la propiedad? Al fin y al cabo va a invertir en algo que va a ser suyo y donde posiblemente va a vivir varios años. El objetivo es que disfrute de su casa y que sienta la satisfacción de tener una propiedad de la que se siente orgulloso(a).
En cuanto a la ubicación, pregúntese:
• ¿El vecindario es seguro? Nada mejor que poder caminar con tranquilidad por los alrededores de su casa. Consulte con la comunidad, con la policía local o en Internet para saber si la propiedad que va a comprar se encuentra en una zona segura.
• ¿La casa se encuentra en un área de riesgo? Existen áreas donde las inundaciones, huracanes o terremotos podrían poner en riesgo su inversión. Si va a comprar en una de estas áreas, tenga en cuenta que la propiedad debe estar construida para enfrentar estos problemas y que tendrá que adquirir un seguro que cubra los daños causados por estos fenómenos naturales.
• ¿La casa está cerca de su trabajo? Si decide vivir muy lejos de su trabajo, entonces tendrá que pasar varias horas al día conduciendo su automóvil o en el trasporte público. A la larga, esto significa un alto costo en gasolina y en tiempo. En todos los casos, verifique que tenga buen acceso a las autopistas.
• ¿Hay escuelas en la zona? Si tiene hijos en edad escolar es muy recomendable que puedan asistir a una escuela de la zona, esto le dará tranquilidad y le hará ganar tiempo si tiene que llevarlos o recogerlos.
• ¿Existen tiendas o un mercado cerca? Es muy práctico tener un lugar cercano para comprar víveres, productos de aseo o medicamentos.
• ¿Hay transporte público? Si usted no cuenta con un automóvil o no le agrada conducir, asegúrese de que haya transporte público adecuado a sus necesidades de movilización.
• ¿Su propiedad aumentará de valor con el tiempo? Algunos sectores se valorizan más que otros, pero algunos tienden a disminuir los precios. Investigue o pregúntele a su agente inmobiliario cuál ha sido el comportamiento de los precios en los últimos años en el sector donde desea comprar y si existe alguna proyección al respecto. Tenga en cuenta que factores como el estado de las propiedades en un vecindario, la seguridad y los proyectos inmobiliarios de la zona, pueden afectar positiva o negativamente el valor futuro de su inversión.
• ¿Cuál es la clasificación de la zona? Las ciudades tienen comúnmente zonas clasificadas según su uso: zonas residenciales, de conservación, zona arquitectónica, comercial o industrial. Su elección dependerá del propósito al que vaya a destinar la propiedad que busca, de lo contrario, puede que la compra que haga no satisfaga sus necesidades o que la ley le prohíba realizar ciertos cambios o usar su propiedad para los fines que usted la compró.
• ¿Hay áreas de entretenimiento o se puede practicar actividades deportivas?
El entretenimiento y el deporte son importantes para conservar su salud. Asegúrese de que tenga fácil acceso a instalaciones deportivas y que puede frecuentar lugares como restaurantes, bibliotecas, teatros y otros lugares de interés.
Zonificación y zonas de riesgo
Dos puntos a considerar para la compra de su propiedad son el uso del área y las zonas de riesgo. Estos puntos pueden afectar tanto los objetivos para los que usted compre una propiedad, como el valor y la seguridad de su inversión.
El gobierno local controla el desarrollo físico de la tierra y define el tipo de uso que puede tener una propiedad. Por tal razón en las diferentes ciudades y condados se encuentran delimitadas áreas exclusivas para el uso residencial, recreativo, comercial, industrial y para la agricultura. También pueden existir zonas mixtas que permitan, por ejemplo, la posibilidad de uso comercial y residencial o variaciones en el uso como en el caso de áreas residenciales que pueden admitir únicamente casas rodantes, edificios de determinada altura, viviendas de tipo institucional o una casa por cada acre. Cada zona tiene sus reglas, restricciones y condiciones de uso, las cuales puede averiguar en la Oficina local de zonificación (Zoning Office) o en el ayuntamiento (City Hall).
Usted podría adquirir una casa en una zona de conservación arquitectónica, lo cual le impedirá cierto tipo de adecuaciones y remodelaciones; o comprar un terreno para construir una edificación de 5 pisos cuando lo permitido son solo 3. Por casos como estos es importante que tenga en cuenta la zonificación (zoning) de la propiedad que compra.
La zonificación también le ofrece ventajas: la seguridad de adquirir una casa en un vecindario donde no tendrá que lidiar con un establecimiento comercial ruidoso, donde las leyes no permitirán la ubicación de lugares que afecten el valor de las propiedades, como una estación de gasolina; o por ejemplo, la construcción de un edificio justo frente a su casa que le bloquee la vista que tiene al mar. Estas son restricciones que la ley puede tener contempladas en el área.
De otra parte, es importante que conozca los riegos naturales existentes en la zona donde desea comprar. Existen a lo largo del país zonas que son consideradas de mediano o alto riesgo de inundaciones, huracanes, tornados o terremotos. Esto implica que la propiedad debe estar construida bajo unos parámetros específicos para resistir estos fenómenos naturales y que deberá adquirir un seguro que cubra el valor de los posibles daños.
Una estructura inapropiada puede poner en riesgo su vida y su inversión. Si la vivienda se encuentra en una zona de tornados o huracanes averigüe si la construcción es sismo resistente, si el techo, las puertas y las ventanas están reforzados, y sobre todo, revise la cobertura de su póliza de seguros. Normalmente, el seguro de propietario no cubre este tipo de percances; por lo tanto, si está en una zona de riesgo deberá pensar en un seguro adicional adecuado. Actualmente existe el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (National Flood Insurance Program), con el que puede asegurar su casa. Es posible que algunos prestamistas le pidan este seguro para aprobar su préstamo hipotecario.
Qué es la valuación de una vivienda
Cuando su oferta de compra es aceptada, debe pedirle a su agente de préstamo que obtenga la aprobación definitiva de su préstamo. Parte del proceso de aprobación consiste en la contratación de un tasador o valuador (appraiser), que tiene como objetivo realizar una valoración del inmueble (appraisal). Tras el análisis de gran variedad de información sobre la propiedad y la zona donde se encuentra ubicada, el valuador procede a dar un cálculo estimado del valor del inmueble. Esto evita que el precio que usted se compromete a pagar sea mayor al valor real de la propiedad.
Este requisito de la entidad que hará el préstamo hipotecario tiene como finalidad asegurar que se esta realizando una buena inversión. Como es posible que un comprador deje de pagar las cuotas del préstamo y se tengan que ejecutar las cláusulas de incumplimiento, el banco o el prestamista deben verificar que el valor que se obtenga por la venta de la propiedad será suficiente para cubrir el valor del préstamo.
Los valuadores utilizan una gran variedad de información y métodos para determinar el valor de una propiedad. Por ejemplo, tendrá en cuenta los precios de las propiedades vendidas en la zona, el comportamiento del mercado inmobiliario en la ciudad o condado, y el riesgo que implica la inversión. Para el análisis de los datos se suelen utilizar modelos financieros diseñados específicamente para este tipo de cálculos.
Si el valor de la casa determinado tras la valuación es menor al precio de venta ofrecido por el vendedor, el agente de préstamo le informará cómo influye la valuación para obtener el crédito. Dado el caso, su agente inmobiliario puede negociar una reducción del precio de compra con el vendedor o aconsejarle buscar una propiedad diferente que se ajuste a las condiciones de valoración de su prestamista.
La valuación tiene un costo aproximado de unos US$ 300 o más dependiendo del valor de la propiedad y es el comprador quien paga la valuación. Tenga presente que usted tiene derecho a escoger el valuador que desee para asegurarse de la imparcialidad del informe que usted recibe.
Profesionales que intervienen en el proceso
En los Estados Unidos existen profesionales especializados en las diferentes áreas del mercado de los bienes raíces. Usted puede buscar su asesoría para que al participar en una transacción de compra esté bien informado(a) y pueda tomar decisiones acertadas. Ya sea que contrate a alguien que conozca, que solicite ayuda a algún familiar, pariente o amigo que pueda recomendarle a alguien competente o que busque en alguna compañía inmobiliaria a un agente que se destaque por su experiencia, honestidad y profesionalismo, usted cuenta con la ayuda de expertos que están dispuestos a educarle y a realizar una buena inversión.
Cuando va a comprar una propiedad, normalmente, usted puede necesitar la asesoría de los siguientes profesionales:
1) Agente de Préstamos (Loan Officer): Los agentes de présGtamos examinan, evalúan y procesan las solicitudes de préstamo y crédito. Trabajan en bancos, compañías de fideicomiso, cooperativas de ahorro y crédito e instituciones similares. También se les llama agentes de crédito. Hay tres clases de agentes de préstamos: Los agentes de préstamos comerciales, de préstamos hipotecarios y de préstamo para consumo. Los agentes de préstamo hipotecario trabajan con la gente que quiere comprar vivienda u otro tipo de bienes raíces o quienes quieren conseguir un nuevo préstamo hipotecario sobre propiedades que ya poseen.
Un agente de préstamos es una persona que media entre las instituciones de préstamo y los prestatarios. Los agentes de préstamos ayudan a las personas y a las compañías a conseguir fondos de los prestamistas que normalmente son bancos y otras instituciones financieras. Un agente de préstamos debe tener conocimientos en finanzas y economía, pero en muchos estados no es necesario que tengan una licencia. Un agente con experiencia puede determinar su capacidad de endeudamiento, ayudarle a reunir los documentos necesarios para que un prestamista decida si su situación financiera es aceptable para prestarle dinero y orientarlo durante todo el proceso del préstamo.
2) Corredor hipotecario (Mortgage Agent): Un individuo o compañía que sirve de intermediario entre los prestamistas y los prestatarios con el propósito de originar un préstamo, pero que no origina ni provee los fondos de las hipotecas. Hoy en día en los mercados hipotecarios más desarrollados, los corredores hipotecarios son los mayores distribuidores de productos hipotecarios para prestamistas. El corredor también puede negociar con el prestamista para hacer el mejor acuerdo financiero posible para el prestatario. En la mayoría de los estados al corredor hipotecario se le exige una licencia. Normalmente un corredor hipotecario es responsable por el fraude en un préstamo. Tanto el agente de préstamos como el corredor tienen responsabilidades legales, morales y profesionales porque deben informar a los prestamistas sobre todos los términos del préstamo y evitar el fraude.
3) Agente de Bienes Raíces (Real Estate Agent): Es quien le asesora a lo largo del proceso de compra, le ayuda con el proceso para obtener el crédito, busca una vivienda de acuerdo a sus deseos y el precio que puede pagar, le orienta para llenar los documentos que necesita, para que conozca sus derechos como comprador y lo representa en el proceso de negociación de la propiedad. Los agentes de bienes raíces que tienen experiencia y que son honestos le guiarán paso a paso durante la transacción, le ayudarán a evitar inconvenientes, a ahorrar dinero y a hacer que la mudanza a su nueva casa sea una experiencia positiva.
4) Realtor®: En los Estados Unidos, un agente de bienes raíces es un Realtor® cuando se convierte en miembro de la Asociación Nacional de Realtors® (NAR), la asociación de profesionales más grande del mundo. El término REALTOR® es una marca de membresía colectiva registrada que identifica a un profesional de los bienes raíces que es miembro de NAR. Los Realtors® se ciñen a un estricto código de ética, que incluye deberes con los clientes, el público general y con otros Realtors®.
5) Inspector de viviendas (Home Inspector). Es la persona que con su capacitación y con las herramientas adecuadas examina las condiciones de una vivienda. Este profesional, que debe tener una licencia para ejercer como inspector, le informará los problemas estructurales de los cimientos, pisos, techos y paredes, así como de las instalaciones eléctricas, de tuberías, la calefacción, los calentadores de agua, los sistemas de aire acondicionado, entre otros aspectos que revelarán cuáles son las reparaciones necesarias, cuáles son las estructuras que no cumplen con los requisitos de construcción recomendados, qué sistemas necesitan mantenimiento y cuáles son los riesgos para la salud, los riesgos de incendios y los factores que afectan la seguridad de una vivienda.
No se debe confundir al inspector de una vivienda con el valuador de bienes raíces (appraiser). El inspector establece las condiciones de la estructura de una vivienda, en tanto que el valuador/tasador determina el valor de una propiedad. Para comprar una casa en los Estados Unidos, generalmente, el contrato de compra incluye una cláusula que dice que el contrato no será válido hasta que se haya realizado una inspección de la propiedad. El costo del servicio de una inspección varía dependiendo del valor de la propiedad que es objeto de la inspección.
6) Inspector de Termitas (Termite Inspector): Es una persona capacitada para inspeccionar e identificar insectos y organismos que pueden destruir las estructuras de una vivienda. Una inspección determinará dónde se localiza el problema y cuál es el tratamiento adecuado para el tipo de termitas encontradas. Deshacerse de las termitas requiere habilidades especiales, por ejemplo, conocer las estructuras de una casa en las que es probable que entren las termitas; además, los especialistas utilizan equipos como taladros de albañilería, equipo de bombeo, tanques de gran capacidad para difuminar los termicidas y varillas para inspeccionar los suelos.
Una infestación de termitas subterráneas es un problema serio cuyo control es mejor dejarlo en manos de los expertos. Las termitas son causantes de la pérdida de miles de millones de dólares por los daños que ocasionan. Se alimentan de madera y pueden echar a perder una estructura o una obra de arte, pero también pueden destruir libros, aislantes e incluso el revestimiento de una alberca/piscina o un sistema de filtración. Cuando busque una compañía de control de termitas, averigüe si tiene licencia del Departamento de Agricultura o de una agencia responsable de regular el control de las termitas en el estado donde usted vive. Si va a comprar una vivienda, asegúrese de pedirle al vendedor el informe de control de plagas.
Valuador o Tasador (Appraiser): Es la persona que realiza el avalúo y puede decirle cuánto vale una propiedad. Para ello, tiene en cuenta el número y el tamaño de los espacios de la vivienda y todas las comodidades y características adicionales que determinan el valor de una propiedad en el mercado. Quien hace la valuación compara la propiedad con otras similares que se han vendido recientemente y calcula un valor estimado. Si va a comprar, le informará si el precio de compra corresponde al valor real de la propiedad.
7) Agente de Cierre (Settlement/Closing Agent): El cierre es la culminación de la venta de la propiedad, el momento en que el vendedor transfiere el título al comprador. El agente de cierre se encarga de hacer el traspaso legal de los derechos de propiedad, revisa los documentos relacionados con el título, los seguros y el préstamo hipotecario. También se asegura de que los costos de cierre se hayan cancelado y asignado debidamente. El agente de cierre puede ser un abogado o un agente de títulos.
8) Registrador del condado (County Recorder/Registrar of deeds): Es quien se encarga de registrar la información sobre los derechos de propiedad, de modo que las partes interesadas puedan consultar dicha información. El registrador emite los documentos legales que otorgan derechos sobre un terreno y guarda las copias de los registros nuevos de modo que más adelante, se puede consultar la historia del terreno y quienes han poseído o poseen los derechos del título.
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