Profesionales De Bienes Raices

En esta sección se presenta una descripción de los profesionales o compañías que usted encontrará tarde o temprano cuando vaya a comprar o vender su casa o cualquier otro tipo de bienes raíces. Aunque ellos son los profesionales en cada tema, es importante que usted conozca claramente cuál es el deber de cada quien, para saber qué exigirle, qué esperar de su trabajo y saber si ese es el agente que le conviene a usted o si es mejor buscar a otro profesional u otra compañía…

Guía suministrada por:

Recuerde que es muy importante verificar siempre la licencia de todos en la oficina local del Departamento de Bienes Raíces de su condado o estado, así usted sabrá si realmente la persona está certificada para el trabajo que usted ha contratado y si alguna vez ha tenido problemas con clientes anteriores. También es importante contactar las referencias que cada agente le provea y tratar de hablar con clientes previos para que le informen cómo fue su “experiencia inmobiliaria” con cada agente o compañía. A continuación se presenta una lista de los diferentes profesionales que siempre están involucrados en una transacción de bienes raíces residenciales.

1. Agentes y corredores de bienes raíces – REALTORS®
2. Agentes y corredores hipotecarios
3. Bancos y prestamistas
4. Valuadores, tasadores e inspectores
5. Compañías de títulos

Hay otros expertos – como los abogados, REPAs, compañías de seguros, constructores – que pueden brindarle ayuda o asesoría en una transacción inmobiliaria y usted podrá contactarlos dependiendo de la seguridad que usted quiera o la confianza que tenga en su agente personal. También hay agentes especializados que trabajan con bienes raíces de otras industrias (por ejemplo, para plantas de producción industrial o propiedades ecuestres), pero si usted simplemente va a comprar la casa de sus sueños, su casa de vacaciones o una segunda casa para rentar, estos son los profesionales y compañías que debe conocer muy bien antes de comenzar a tomar decisiones importantes.

1. Agentes y corredores de bienes raíces – REALTORS®

El agente de bienes raíces o agente inmobiliario es la persona más importante con quien usted tendrá que tratar al comprar o vender su casa, ya que ustedes dos trabajarán juntos en cada paso de este proceso y será su agente quien posiblemente le recomendará cómo escoger a los demás profesionales con quien usted debe tratar. Antes de continuar, es importante que usted sepa a qué se refiere la palabra “Realtor”: todos los agentes de bienes raíces necesitan tener una licencia del estado para poder trabajar como agentes. Para obtener la licencia, ellos deben completar varios estudios y pasar varias pruebas que indica el estado; esta licencia los convierte en agentes de bienes raíces. Un REALTOR® es un agente de bienes raíces que además de su licencia está afiliado a la Asociación Nacional de Realtors® (NAR). Así sólo los afiliados pueden usar el título de REALTOR® y la placa o certificación que les entrega la NAR cuando es aprobada su afiliación.

Los agentes de bienes raíces no siempre trabajan de manera independiente, muchos de ellos trabajan como empleados o adjuntos a una compañía de bienes raíces (que también se conoce como corretaje), tal vez porque el reconocimiento de la marca o el nombre corporativo puede ser más efectivo entre la población de compradores o vendedores de casa o porque debido a su tamaño una compañía puede tener mejores herramientas de marketing y elaborar mejores programas para el usuario. Para que una compañía pueda reunir a varios agentes de bienes raíces que trabajen para ella, también se necesita una licencia expedida por el Departamento de Bienes Raíces de cada estado y ésta se conoce como licencia de corredor de bienes raíces. El corredor de bienes raíces es un agente de bienes raíces certificado para administrar una compañía de bienes raíces y contratar a otros agentes que trabajen para él o para su compañía. Los corredores de bienes raíces pueden usar su propio nombre para la publicidad de sus servicios inmobiliarios y para hacer negocios o también pueden crear un nombre o marca y proyectarse como una compañía. Usted puede encontrar el caso de un corredor que tiene varios agentes y trabajan todos como “Timothy Puentes Servicios Inmobiliarios” o el caso de un corredor de bienes raíces que crea una compañía de corretaje con oficinas en varios estados o condados y todas se llaman “Dream Houses Co.”.

¿Cómo trabaja el agente de bienes raíces y cómo se le paga por su trabajo?

Inicialmente, el agente de bienes raíces era en realidad un representante o agente del vendedor de la propiedad. Cuando una persona quería vender su casa contactaba a un agente o a un corredor de bienes raíces y firmaban un contrato mediante el cual el agente se comprometía a vender la casa dentro de un plazo de tiempo determinado y, a cambio, el vendedor le pagaba un porcentaje del precio de venta, que se conoce como comisión. Después de firmar el contrato, el agente de bienes raíces preparaba un listado (en inglés, listing) de la propiedad para hacerle publicidad y atraer a los posibles compradores de casa. Cuando el agente encontraba a un comprador que estaba realmente interesado en la casa y que aceptaba comprarla, se hacía todo el proceso de compra y finalmente se llevaba a cabo la venta de la casa y el agente recibía su comisión. Esto quería decir que el agente de bienes raíces trabajaba para el vendedor de casa y no para el comprador. Además, cuando el agente es empleado o asociado de una compañía de bienes raíces, al vender una casa, una parte de la comisión es para el corredor de bienes raíces que es dueño de la compañía.

Todos sabemos que la compra de una casa es quizás la inversión más grande en la vida de una persona o una familia. Los compradores de casa (especialmente los que van a comprar por primera vez) necesitan tener la seguridad de que su inversión va a ser garantizada y que no van perder años de trabajo, dinero y su propio sueño por una mala decisión. Pero en el sistema tradicional, el agente firmaba un contrato con el vendedor y tenía el deber y la obligación legal de proteger los intereses del vendedor de la casa, y entonces el comprador de casa quedaba en desventaja en la negociación del precio y del verdadero valor de la propiedad. Por estas razones, a partir de 1990 en el mercado de los bienes raíces se comenzó a ver que los compradores de casa buscan la seguridad de tener su propio agente del comprador. El agente del comprador es un profesional de bienes raíces que firma un contrato con el futuro comprador de casa para representarlo frente agente del vendedor en la negociación del precio y el valor de la casa. En este caso, la negociación se hace entre los dos agentes y cuando se lleva a cabo exitosamente la venta de la casa, el agente del vendedor le paga una parte de su comisión al agente del comprador. El porcentaje de este pago lo determinan ambos agentes en un acuerdo, aunque también es posible que el futuro comprador haga un contrato para pagarle cierto dinero al agente del comprador por sus servicios y asesoría. Para los latinos, trabajar con un agente del comprador, puede tener la ventaja de contar con un agente bilingüe, que hable su mismo idioma y que esté dispuesto a explicarle de manera clara y sencilla cualquier cosa que el comprador no entienda.

2. Agentes y corredores hipotecarios

El agente hipotecario es la persona encargada de ayudar a un posible comprador de casa a encontrar la hipoteca o préstamo para vivienda que el comprador necesita para poder llevar a cabo exitosamente la compra de su casa. El trabajo del agente hipotecario consiste en estudiar la situación financiera de un posible comprador de casa, presentarle los diferentes tipos de hipotecas que le pueden servir al comprador y ayudarle a preparar todos los documentos necesarios para obtener una aprobación del préstamo para vivienda. Es importante tener claro que los agentes hipotecarios no prestan dinero ni proveen directamente servicios de financiación; ellos simplemente son unos intermediarios entre usted, el comprador de casa, y el banco o prestamista que tiene los fondos suficientes para hacer préstamos a los diferentes compradores de casa. Al agente hipotecario también se le conoce como agente de préstamos u originador de préstamo.

Los agentes y corredores hipotecarios también necesitan obtener una licencia del estado para poder ofrecer estos servicios de financiación. De la misma manera que ocurre con el corredor de bienes raíces, un corredor hipotecario es un agente que tiene una licencia y aprobación para contratar a otros agentes que trabajen para él o crear una compañía de servicios hipotecarios. Hay agentes hipotecarios que trabajan directamente con un banco o un prestamista y sólo ofrecen los programas de financiación propios de ese banco o prestamista. También hay agentes que prefieren trabajar con una compañía hipotecaria porque los corredores de estas compañías tienen acuerdos con varios prestamistas o fuentes de financiación y así pueden ofrecer más posibilidades a los futuros compradores de casa.

3. Bancos y prestamistas

Un banco es ante todo una compañía que ofrece servicios financieros y que tiene la autorización para recibir y guardar dinero, y para llevar a cabo diferentes funciones donde es necesario hacer intercambio de dinero. Dentro de esas funciones, los bancos también pueden hacer préstamos de dinero como, por ejemplo, para comprar una casa. Un prestamista es una compañía (o también puede ser una persona) que se dedica a hacer préstamos de dinero para las diferentes necesidades de las personas, pero no tiene todas las funciones que hace el banco con el dinero.

Siempre que un banco o un prestamista le conceden un préstamo a una persona para comprar una vivienda o hipoteca, la persona tiene un plazo de tiempo para devolver ese dinero, generalmente a través de pequeños pagos mensuales todos los meses durante muchos años. Como el negocio de los bancos y prestamistas es dar dinero prestado, ellos necesitan recibir una ganancia cuando usted hace los pagos de la hipoteca o préstamo y ese es el interés que usted paga cuando deposita todos los meses sus pagos hipotecarios. Es por eso que si usted suma todos los pagos mensuales de un préstamo obtiene una cantidad mayor al préstamo que recibió del banco. Esa cantidad que usted pagó de más, es el precio que el banco o el prestamista cobra por el servicio de haberle prestado un dinero que usted no tenía pero que si necesitaba. El interés es la ganancia del banco por prestar dinero.

4. Valuadores, tasadores e inspectores

Los valuadores, los tasadores y los inspectores son tres tipos de profesionales que se dedican al trabajo de estimar el valor de los bienes raíces. Para eso, ellos observan una propiedad, examinan la construcción, ven cómo funcionan las diferentes partes (por ejemplo, la cocina o el baño) y cómo funcionan los diferentes elementos o sistema de la propiedad (por ejemplo, la calefacción o las tuberías). La diferencia entre los tres depende del grado con que examinan la propiedad y de la entidad para quien trabajan. Estos tres tipos de profesionales siempre deben presentar sus resultados en un informe de la propiedad donde indican el precio, las observaciones y la manera en que llevaron a cabo su examen o investigación de la propiedad.

Un valuador (en inglés, appraiser) generalmente examina la casa o propiedad una sola vez para dar un estimado del precio estándar o justo (que se llama valuación) para diferentes procesos personales o privados: por ejemplo, puede ser para la venta de una casa o para decidir en un juicio de divorcio. Un valuador es un trabajador independiente que trabaja generalmente para clientes independientes y se especializa en un tipo de bienes raíces; para los asuntos de vender una casa o la aprobación de una hipoteca están los valuadores especializados en bienes raíces residenciales.

Un tasador (en inglés, assessor) es un valuador que trabaja para las autoridades locales y hace una estimado del valor de la casa (que se llama tasación) para decidir cuánto debe pagar el dueño de la casa por el impuesto inmobiliario. Las autoridades fiscales pueden enviar a un tasador varias veces a hacer una tasación de una casa cuando cambian las leyes de impuestos o cuando cambian las condiciones de la comunidad, por ejemplo.

Un inspector de casa es un profesional que, por lo general, ha estudiado más acerca de los diferentes tipos de casas que existen, los materiales de construcción, los sistemas básicos de una casa (tuberías, calefacción), los tipos de elementos y accesorios y el precio en el mercado de todas estas cosas. Los inspectores generalmente tienen una certificación o credencial para realizar su trabajo y están afiliados a la Sociedad americana de inspectores de casa o ASHI (American Society of Home Inspectors), a la Asociación nacional de inspectores de casa o NAHI (National Association of Home Inspectors) o a una organización local de inspectores de su condado o estado. El informe del inspector tiene una doble función:

I. dice si el valor que pide el vendedor por la casa es justo para todos lo que tiene la casa, como un valuador; y
II. indica si los materiales y los accesorios de la casa son nuevos o viejos o si requieren reparación, lo que finalmente determinar si el valor inicial de la casa es justo o si el vendedor tiene que tomar en cuenta las deficiencias de su propiedad.

5. Compañías de títulos

Una compañía de títulos es una entidad de la industria de los bienes raíces que tiene la función de investigar la condición de los títulos de propiedad y vender seguros de títulos para proteger la inversión que hacen las personas en la compra y venta de bienes raíces. La función básica de la compañía de títulos es hacer una investigación completa y a fondo de la condición del título de propiedad de cualquier casa u otros bienes raíces que usted vaya a comprar. Para esto la compañía de títulos debe estudiar y examinar todos los registros que hay en las oficinas del condado y ver la historia del título, así la compañía sabe si el título está libre de todo problema o si hay defectos que impiden la transacción de la propiedad, que se conocen como gravámenes.

Después de la investigación a fondo, la compañía de títulos prepara un informe donde describe claramente la condición del título de la propiedad y se pueden dar dos casos:

I. Si el título está libre, la compañía prepara una “carta de compromiso” de que le va vender un seguro del título para proteger al comprador de la propiedad y al prestamista.
II. Si el título tiene problemas que no se resolvieron en el pasado – por ejemplo, un divorcio en donde no se hizo la partición de la propiedad o impuestos que no se han pagado al gobierno – la compañía prepara una “carta de opinión” donde recomienda lo que se debe hacer para lograr que el título quede nuevamente libre para poder hacer la venta de la propiedad.

Una compañía de títulos actúa como una tercera neutral en la compra y venta de bienes raíces; aunque es posible que sea el vendedor o el prestamista quien escoja y solicite los servicios de la compañía de títulos. Además de su función principal, la compañía de títulos presta otros servicios que son muy importantes: el cierre de la transacción, la firma de los documentos y el traspaso del dinero se puede hacer en las oficinas de la compañía de títulos. De este modo, supervisa que todos los documentos estén en perfectas condiciones, que cada parte (comprador y vendedor) asuman los costos correspondientes a cada uno y que se cumplan todas las condiciones previamente establecidas para que la transacción inmobiliaria sea válida y legal.

Después del cierre, la compañía de títulos hace la escritura de la propiedad y se encarga de los registros pertinente de todos los documentos ante las autoridades locales y de devolver los originales a cada parte. Igualmente se encarga de aclarar cuáles son los impuestos que genera la transacción y de reportarlo a ambas partes y a las autoridades.

6.Otros profesionales

Además de los profesionales anteriores que hemos descritos, hay otras personas que pueden brindarle mucha ayuda al vender una propiedad o en el proceso de compra de una casa, dependiendo de la seguridad que usted quiera o la confianza que tenga en su agente personal. Cuando usted ya ha escogido trabajar con un agente de bienes raíces para el proceso de venta o compra de su casa, es posible que tenga que buscar o elaborar varios documentos para la transacción o que desee tener mayor seguridad de sus documentos haciendo que los revise un abogado o adquiriendo un seguro(s).

ASISTENTES: hay agentes que tienen muchos años de experiencia y manejan un volumen grande de clientes para lo cual necesitan un asistente o secretario(a) que les ayude con todas las labores básicas de oficina como recibir llamadas, preparar cartas y llevar un archivo. Actualmente la Asociación Nacional de Realtors® otorga un certificado de Asistente profesional de bienes raíces o REPA (Real Estate Professional Assistant) para los empleados o asistentes de los Realtors® que toman el curso correspondiente.

ABOGADOS: vender o comprar bienes raíces incluye firmar muchos documentos y hacer una transacción muy grande de dinero y por eso hay muchas leyes que regulan todos los procedimientos. En ese sentido, siempre es importante tener la asesoría de un profesional, es decir, un abogado, para saber cuáles son los compromisos legales que usted asume al firmar. Muchas de las compañías e instituciones tienen abogados y profesionales que aunque no son abogados conocen muy bien los aspectos legales del proceso de venta o compra de bienes raíces. El hecho de decidir usar un abogado personal para que le revise todos sus documentos, es simplemente una medida de precaución que usted puede tomar para tener la seguridad de que hay una tercera persona en el proceso que está protegiendo exclusivamente los intereses que usted tiene como comprador o vendedor.

AUTORIDADES Y ENTIDADES DEL GOBIERNO: aunque una compra de una propiedad es una actividad privada, es un proceso que está regulado por la ley. Por esta razón, siempre es importante saber cuáles son los reglamentos y las leyes que regulan el proceso y cuáles son las obligaciones que usted asume como vendedor o comprador de una casa. Entre las entidades más importantes se encuentra el Departamento de Bienes Raíces de su estado, una de las primeras cosas que usted debe hacer es ir a la oficina local más cerca a donde usted vive y verificar la licencia de los agentes que van a trabajar con usted. También es importante leer con cuidado el informe del inspector y el informe de la compañía de títulos para ver si es necesario recurrir a otra entidad del gobierno, por ejemplo, a la oficina de asuntos ambientales si de pronto se encuentra una amenaza de plaga o de incendio forestal cerca de la propiedad. Otro punto importante, es saber que el gobierno federal y muchos gobiernos estatales ya cuentan con programas y oficinas para ayudar y proteger al comprador de casa en toda la nación. Es mejor que antes de comenzar visite el sitio Web oficial del HUD http://espanol.hud.gov y de la Administración federal de la vivienda http://espanol.fha.gov para ver qué programas pueden favorecerle a usted.

Para obtener mayor información inmobiliaria visita VivaReal.us - Su Casa Online
http://www.vivareal.us/
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