Hipotecas

Las hipotecas son préstamos que utilizan parte de bienes inmuebles o lotes como garantía. Pueden ser residenciales o comerciales y a menudo son la transacción u obligación financiera de más importancia para una persona. Vienen de varias formas con términos diversos. Este artículo le proporcionará un punto de partida en todos los aspectos básicos de hipotecas.


1. Hipotecas - Resumen

Para el potencial dueño de casa que está buscando hipotecarla, hay un gran número de posibilidades que abarcan no sólo todas las situaciones financieras sino todos los aspectos de crédito. Existen programas para compradores de casa por primera vez, para usuarios de ingresos medios que no han sido propietarios en los últimos tres años y no disponen de mucho dinero. Las hipotecas respaldadas por el Gobierno para los que no tienen dinero son también abundantes. Hay hipotecas aún accesibles a las personas por debajo del crédito estelar: la clave está en localizar esas oportunidades.

Las tasas de las hipotecas dependen del tipo de hipoteca, el crédito del prestatario, el pago inicial, la edad de la propiedad, y otros factores. Además de los tipos de interés, otras entradas que suman en los gastos de una hipoteca incluyen impuestos y seguros y a veces un prestamista podrá exigir un seguro hipotecario privado (PMI) si la proporción de los préstamos hipotecarios a estimar es superior a la cantidad que el prestamista permite , por lo general 80% o menos para una hipoteca convencional o no garantizada por el gobierno. Las personas por debajo del crédito estelar pueden encontrar hipotecas con tasas de interés ligeramente más altas: la tasa de interés es coherente con los riesgos que el prestamista debe tomar al otorgar el préstamo.

Las hipotecas pueden variar también en el plazo de prepago y a veces se pueden conectar directamente a la tasa de interés. Por ejemplo, la compañía hipotecaria puede ofrecer a 15 años una hipoteca de tasa variable en 6,25%, y a 20 años en 6.50%. Las hipotecas a tasas fijas suelen tener una tasa más alta que las de tipo variable porque el prestamista tiene una opción para aumentar la tasa anual, sin embargo, estos son muy peligrosos para los que trabajan en una industria donde los aumentos de salario no están garantizados (empresas que con frecuencia congelan la contratación, por ejemplo) o los que tienen una renta fija porque se basan en la premisa de que sus ingresos se incrementarán cada año, y en algunos casos, incluso si recibe un aumento no coincide con el aumento de los pagos de su hipoteca.

2. Hipotecas Convencionales

Las hipotecas convencionales son sólo un tipo de hipoteca a disposición de los consumidores. Esta es el tipo más conocido y preferido por los prestamistas. Con una hipoteca convencional, el comprador está obligado a pagar mínimo de 20-25% hacia abajo sobre la base del precio evaluado. Si el comprador tiene la suerte de encontrar un vendedor que está dispuesto a alcanzar menos que el precio evaluado, lo que significa que el comprador no tiene que poner la mayor cantidad de base ya que el banco financiara la relación entre el préstamo evaluado y el precio de venta. Por supuesto, esta situación puede ser inversa si tiene un vendedor que está tratando de vender su casa por un valor más alto que el calculado y encuentra un comprador dispuesto a pagarlo.

Los vendedores de vivienda también prefieren las hipotecas convencionales por una serie de razones, la más importante de las cuales es no hay puntos en cuestión. Con hipotecas con garantía del gobierno como FHA o VA, los bancos y las empresas hipotecarias cobran una tasa para compensar el hecho de que deben cobrar un tipo de interés más bajo que de costumbre. El vendedor paga habitualmente esta tasa, pero a veces el comprador y el vendedor se comprometen a compartir el costo para que el vendedor acepte la financiación gubernamental.

Otra razón por la cual los vendedores prefieren la financiación convencional es el menor tiempo entre la solicitud y la aprobación del préstamo. Si un comprador tiene un fuerte historial de trabajo y de crédito, un préstamo hipotecario convencional puede ser capaz de cerrar dentro de 30-45 en comparación con los 60-90 días de los préstamos respaldados por el gobierno. Si el vendedor y el comprador están buscando agilizar el proceso por la venta de la actual residencia o por la terminación del contrato de alquiler, esto lo hace conveniente y menos costoso para ambos.

3. Hipoteca VA

Las hipotecas VA se reservan para los que han servido en el ejército, o están en el servicio militar activo o en situación de reserva. Lo que lo hace atractivo para los compradores es que no existe un requisito de pago, la tasa de interés es más baja que las hipotecas convencionales, y el vendedor paga todos los puntos. Por otra parte, a veces el hecho de que el vendedor tiene que pagar los puntos desalienta a algunos de los vendedores de aceptar compradores que solicite una hipoteca VA garantizado.

Por otra parte, los vendedores que se centran en hipotecas convencionales limitan sus posibilidades de vender sus bienes en el momento oportuno, a menos que vivan en una zona de alto precio, donde las personas se mueven a otra casa en lugar comprar por primera vez. En la mayoría de los casos, los préstamos VA son más fáciles de obtener, no sólo por el hecho de que no hay pago, sino porque exigen menores ingresos. Además, los costos de acuerdo tienden a ser más bajos, porque los puntos son pagados por el vendedor, dejando la tesorería del comprador mas libre para pagar otros costos asociados con la hipoteca.

Para el veterano que esté interesado en la propiedad de una vivienda, la hipoteca VA es el mejor camino. Además, si usted tiene problemas en todo el transcurso de la hipoteca, puede depender de la Administración de Veteranos para interceder con la compañía hipotecaria en su nombre. Cuando se trata de la hipoteca, en caso de que surjan complicaciones, es sin duda bueno tener organismos específicos que trabajan para usted en la resolución de ese conflicto. Sus beneficios no se agotan pero tiene que pagar la hipoteca actual. En el caso de una adquisición, el comprador tendrá que solicitar el certificado de elegibilidad para el nuevo uso del crédito.

4. Hipoteca FHA

FHA o Administración Federal de Vivienda es otro préstamo de adquisición de vivienda garantizado por el gobiernos, pero a diferencia del préstamo VA, es necesario un seguro hipotecario, y, en algunos casos, hay un pago mínimo de 1-3% en función de historial de crédito. La prima de seguro de 1,5% es equivalente a la de una hipoteca convencional y por lo general pueden ser canceladas cuando la proporción del balance del préstamo al valor calculado cumple con las políticas de los bancos. Esto dependerá de la política del banco, sin embargo puede o no permitir el retiro del seguro.

Préstamos FHA están diseñados para aquellos que no pueden llegar a un mínimo de la cuota inicial o que tienen problemas de crédito. A diferencia de otros tipos de financiación, el capítulo 7 de bancarrotas tiene que tener una antigüedad de dos años, y en el Capítulo 13 de un año. Para la mayoría de los prestamistas, la exigencia es mucho más estricta: la mayoría requiere al menos dos años de buen crédito. Para el dueño potencial de vivienda es una oportunidad hacer realidad su sueño de tener vivienda propia sin tener que esperar varios años más para limpiar su historial crediticio. Además, una vez que la hipoteca FHA ha sido aprobada, siempre y cuando el propietario se mantenga al día en sus pagos, su crédito mejorará de manera espectacular.

FHA también significa la financiación en virtud de un programa especial para los propietarios de viviendas que tienen que hacer reparaciones importantes a su casa. Este programa permite a los dueños de casa rehabilitar completamente la vivienda o comprar una casa que necesite rehabilitación. Para muchos dueños de casa, la posibilidad de hacer grandes reparaciones a la vivienda no está al alcance de la mano, pero con este programa es posible, lo cual abre muchos caminos para los volver las viviendas habitables. Después de todo, su hogar es su principal activo, por lo que mantenerlo en buen estado es, sin duda, una parte importante del proceso. En esencia, las hipotecas FHA abren las puertas a aquellos que tengan dificultades para obtener el dinero que necesitan para una nueva casa o para repararla.

5. Solicitud del Préstamo

El proceso de solicitud de una hipoteca es uno de los más lentos y difíciles. La cantidad de documentos es mayor de la que tiene que hacer en toda su vida, pero al final, vale la pena. Cuando se trata de solicitar hipotecas tendrá que diligenciar cuidadosamente la solicitud y presentar los documentos de respaldo. Cuando solicite el préstamo asegúrese de incluir lo siguiente:
  • Seguridad social o número de identificación tributaria
  • Prueba de los ingresos y el empleo
  • Prueba de residencia
  • Nombre y dirección del propietario actual o compañía hipotecaria
  • Lista de todas las deudas
  • Información bancaria, incluidos los números de cuenta
  • Copia del contrato de venta de la casa que se está comprando

    Si usted tiene toda la información cuando usted solicita la hipoteca, se tardará mucho menos tiempo para la tramitación. El prestamista no puede completar el proceso de solicitud sin la totalidad de la información, de modo que de usted depende que el proceso sea más sencillo. Por supuesto, incluso antes de que usted haga una cita con una compañía hipotecaria, puede hacer algunas preguntas y averiguar el tipo de información necesaria y elegir la tasa de interés basada en sus circunstancias. Por supuesto, si usted está buscando un préstamo FHA o VA, el gobierno fija las tasas pero tendrá que averiguar los prestamistas que participan en estos programas.

    Cuando usted solicita el préstamo, estará dispuesto a pasar una o dos horas con el funcionario, habrá una enorme cantidad de documentos relacionados con la solicitud de una hipoteca, así que no es un proceso que se pueda precipitar por cualquier medio.
  • 6. De la solicitud al cierre

    Dependiendo del tipo de préstamo que usted está buscando, el tiempo varia entre dos semanas a tres meses. El tiempo promedio para una hipoteca convencional es usualmente treinta días, sin embargo un préstamo FHA o VA puede tardar sesenta, o noventa días, sobre todo si el prestatario tiene menos de seis meses en su puesto de trabajo.

    Dado que toda la información debe ser facilitada por escrito, si los acreedores, los empleadores, o el banco no devuelven la información solicitada en el momento oportuno, el prestamista no puede adoptar una decisión sobre la solicitud. Aunque en ocasiones necesite una respuesta urgente porque su contrato se agota en su actual residencia, o dispone de un comprador, en otras la solicitud puede ordenarse con menor prioridad.

    En vez de enojarse o molestarse, contáctelo personalmente y explíquele la situación solicitándole entender su urgencia y diligenciar la información en el tiempo justo.

    Una vez aprobada su solicitud, si todavía no lo ha hecho, puede programar una cita con un abogado para el cierre. Este proceso incluye la totalidad de los trámites para la transferencia de la titularidad, la distribución de los fondos, y el pago de todas las tasas en cuestión. Es probable que tome una y media a dos horas, dependiendo del papeleo y si usted tiene alguna pregunta acerca de los documentos que firma. Entre menos preguntas tenga más rápida y más suave será el proceso. Esto no significa que usted no debe hacer preguntas, si tienen dudas sobre algo, pregunte.

    7. Trasteo

    Después de cerrar el contrato, usted como todas las personas quiere trasladarse a su nueva casa. La compañía de trasteo está a la espera de la señal para salir, y sus cajas están empaquetadas y listas. Si esta es su primera vivienda, usted está probablemente listo para mudarse y establecerse, especialmente si se está trasladando desde un apartamento. El mayor espacio será bienvenido, y lo ocupara con muebles y otros enseres.

    La fecha de su primer pago depende de cuando ocupo la vivienda dado que la ley requiere que usted tenga los fondos para pagar treinta días antes de la fecha, ocupar después del primero del mes es una buena decisión. En otras palabras, si usted ocupa el 5 de mayo, el primer pago será el primero de julio. Al ocupar usted pagará intereses de prepago, impuestos y seguros, pero no tendrá que pagar la hipoteca hasta ese momento.

    8. Hipoteca Revertida

    Si ha estado en su casa un buen número de años, ha acumulado una gran cantidad de capital en la misma. A través de los años, usted ha trabajado duro, hecho sus pagos a tiempo, y ahora que ha llegado el momento de disfrutar de su jubilación se da cuenta que sus ingresos no se parecen a los que recibía cuando trabajaba. La mayoría de las veces usted tiene que luchar para que alcancen hasta el fin de mes. Le preocupa si va a ser capaz de seguir haciendo los pagos de la casa que ha trabajado tan duro para mantener, en donde crecieron sus hijos, y done ahora sus nietos vienen a visitarlo y jugar en el patio trasero.

    Si usted es uno de esos jubilados que está teniendo problemas para que su pensión le alcance a finales del mes, no se ha dado cuenta que está sentado en una mina de oro, es decir, su casa. Reverso hipotecas se crearon para la gente que está en los años dorados de su vida. Lo que sucede es que la compañía hipotecaria le asigna un límite de crédito basado en el valor de su casa menos cualquier saldo restante de la hipoteca. En lugar de tener que pagar su hipoteca cada mes, la compañía hipotecaria le calcula los pagos contra el balance hipotecario revertido. Inicialmente no se desembolsan fondos sino cuando sea necesario. Esto permite que personas de la tercera edad vivan cómodamente sin tener que preocuparse acerca de la manera en que sus facturas van a ser pagadas o tener que endeudarse tomando un préstamo de equidad sobre el cual necesitaran hacer pagos resultando en menores ingresos que los que tenían mientras trabajaba.

    9. Compendio

    El proceso de obtención de una hipoteca es largo y difícil, pero con el tiempo, es la mejor inversión que jamás haya hecho como lo demuestra el hecho de que puede dar ingresos adicionales durante sus años de jubilación sin aumentar sus pagos. Incluso antes de la jubilación, su hogar puede ser una fuente de ingresos para muchas cosas que usted quiere y necesita, incluida la educación universitaria de sus hijos. A medida que el capital se acumula a través de los años con el aumento de valor de su casa y la disminución de su saldo de préstamos, su casa se convierte en una fuente de fondos para muchas cosas incluyendo mejoras de la vivienda, reparaciones, universidades, gastos médicos, turísticos, remodelación, pago de cuentas, y mucho más. Cuando sus hijos crecen y se casan y sus nietos juegan en el mismo patio, usted se dará cuenta del valor de la lucha de tantos años.

    Será difícil en los primeros años, y la hipoteca no tendrá mucho valor al principio, pero con el paso del tiempo, usted sabrá que tomo la decisión correcta cuando asistió a la oficina del prestamista y pasó una o dos horas llenado todos los trámites.

    Su casa es la cosa más costosa que usted jamás compro, y por lo tanto quiere conservarla en perfecto estado. En el caso de los préstamos de equidad y líneas de crédito usted encontrara hacer más fácil las reparaciones que no podría hacer de otra manera y hacer los pagos a lo largo de los años le da mas dinero que el que usted necesita para cuando se jubile. Cuidar la casa y tener un ingreso sustancial, le asegura creciendo en valor a lo largo de los años hasta que usted necesite fondos en la forma de una hipoteca de jubilación revertida.
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